本周，澳大利亚政府将对移民和海外购房政策做出调整。根据周末发布会透露的信息，移民方面，限制学生签的滥用、减少非技术移民签证的派发，将净移民恢复至疫情前正常水平；海外购房方面，将现房购置费用提高至3倍、空置惩罚提高至6倍，同时鼓励海外投资者购入新房，以改善建筑业需求。
这一切都是为了缓解持续飙升的房租压力！
自从2022年7月澳洲开放入境，租房市场便开始复苏。2023年下半年开始，移民政策放开吸引大量人口流入，令今年的人口增长激增2.5%，其中80%都是新移民。这也让租房市场极度紧俏，再加上新屋供应不足，导致全澳空租率达到历史最低水平，引发租金持续暴涨。这也导致澳洲今年通胀下滑的速度远远落在欧美之后，房价也在逆市增长。（本文中提及的澳洲地产数据均来自于较权威的CoreLogic行研机构与澳洲统计局。）
10月通胀报告中，房租不是已经降温了么？
房租指数（2022-2023） – 澳洲统计局
的确，在连续2年半的单边上涨后，澳洲10月份的房租支出首次下滑，月度环比下降0.4%。然而，这并非源于房租的降温，而是政府的补贴。从9月20日开始，政府将租金补贴上调15%，导致全澳实付租金水平下滑。如果扣除这部分补贴，澳洲10月份的房租月度环比应该增长0.7%。如果贡献到整体通胀，会让月度同比从4.9%调整至5.3%的水平。由此可见，租房市场的火爆仍然是通胀控制的最大阻碍，移民在其中扮演着重要角色。（政府的补贴最终只会导致房租进一步上涨。）
移民和房租真的关联很大么？
澳大利亚移民与租金 – 短期正相关
由图可见，从2022年7月解除边境封锁至今，净移民人口与房租增长幅度有着明确的正相关性。尤其是在悉尼与墨尔本的重点移民区，租金一年的涨幅均超过了15%。不过从图中也能发现，数据点较回归线的离散程度不小，而且在回归线下方有不小的聚集区（单因素模型无法完全解释房租上涨）。这些都说明移民人口增长虽然是租金暴涨的主要驱动，但并非是唯一的原因。其他因素还包括新房供应不足、材料涨价、人员短缺以及疫情后的特殊周期等等。
那么禁止移民就能控制住房租么？
澳大利亚移民与租金 – 长期负相关
其实移民和租金的正相关是短线的，从长线来看，移民的流入反而会缓解租金过热的现象。阿尔巴尼斯政府之所以今年放宽移民政策，就是希望通过技术移民的流入，解决人员短缺的问题，最终实现提高供给、控制通胀的目的。不过目前来看，移民只起到了反效果。
控制租金跟海外购房者有什么关系？
一方面，今年移民的涌入令实际房价与可负担房价（基于澳洲家庭收入）之间出现了巨大的缺口，原因正是海外购房者数量的激增。长远来看，如果家庭收入无法快速提高，同时海外购房政策收紧，澳洲房价可能无法维持当前的强势上涨。而反映到房租上，也会让增速放缓。另一方面，虽然全澳空租率历史最低，但海外投资房的空置率仍然远高于平均水平，这也是澳洲政府想要提高空置罚款的原因。
综上所述，房租是当下最让澳洲政府和澳联储头疼的问题，移民与海外投资者的不断涌入让租房市场难以降温，通胀也将愈发地顽固。从中短线来看，这将有利于澳元的升值，但不利于澳洲地产板块的表现。
今日数据 – 北京时间
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