Written by 13:45 每日点评

房价下跌刚开始,何时买房最合适?

 

最近不少人都在纠结是否要现在买房,一方面是觉得利率过高不适合贷款,另一方面又是看到全球的房价正在快速下跌找不准“抄底”时机。那么今天我们就来聊一聊房地产投资。

首先需要承认的是,房产单从价格,也就是长期资本回报来看,毫无疑问是最稳定的资产之一,虽然(房价)回报率远不及股票与高收益债券,长期回报率仅略高于国债,但相应的风险也较低。但是投资者在购买房产时很少是全款买下的,一般都会带上杠杆,也就是做贷款。这在拉高收益的同时,也为房产投资带来了利率风险。不过在讨论利率之前,我们先来看一下影响房产投资回报的因素。

投资房回报一般由两部分组成,分别是房价和净收入(租金月供其他支出)。不少投资人认为由于建材价格飙升,房价也会随之上涨。这其实是一个认知的误区(成本决定论)。在经济学中,任何资产或商品的价格都是由供需关系,而非成本来决定。因此在判断房价未来行情时,投资者需要考虑人口、经济、货币与财政政策等供需方面的影响。一般来说,人口和经济影响长期表现,而货币与财政政策更容易造成短线巨大波动。

那么这样问题就回到了全球房价为何在过去两年中普遍上涨,原因正是短线货币政策的宽松。要知道,房产市场中流动的“钱”分为两部分,分别是现金以及信贷。在全球降息的过程中,信贷总量大幅度扩张,房市当中的钱就变多了。由于投资人更容易转贷套现,新增的信贷可以用来买房,而新买的房又可以拿来抵押贷款,从而导致房价螺旋上升,房市泡沫由此浮现。既然泡沫是由信贷扩张造成,那么戳破泡沫的必然是信贷的紧缩,也就是央行的加息。因此在加息过程中,房价受到的压力是相当大的。

然而以史为鉴,高利率并不代表房价一定会跌,尤其是在滞涨周期,由于通胀始终无法下滑,抗通胀资产往往会有坚挺的表现。然而问题在于,投资房的回报不仅要看房价还要看净收入。由于长期租售比波动不大,一般会在3-5%徘徊,因此一旦interest-only贷款利率突破5%,租金不够支付月供,就会越来越多的投资者蒙受损失。扛不住的投资者就会将房产抛售,进一步造成房价的下滑。更有甚者,如果贷款利率超过租金和房价涨幅的总和,投资房短期内便是负收益的,这种情况在加息周期中并不罕见。当前的全球滞涨环境已经有数十年没有出现过了,不知道是否还有人能记得被超高利率支配的恐惧。

SLF日线图

 

相比国际市场,澳洲地产投资者最近是松了一口气。在美国强势紧缩的档口,澳洲联储却宣布放缓加息,无疑利好澳洲未来的房市。需要注意的是,真实房价要比利率波动晚一个周期,要等固定利率到期需要转贷后,房东才会开始遭受利率损失,房价也会随之下滑。从澳洲200房产ETF指数日线图来看,由于这类指数基金一般不以出售房产为目的,因此在计算收益时只考虑租售比以及租金增幅。而且指数的流动性远高于真实房产,价格变化也更类似于股票。因而在澳洲加息之前,指数价格便先一步开始下跌,而在10月4日放缓加息时,指数便大幅冲高。整体来看,技术面毫无疑问处在下降趋势当中,即便基本面有所改善,但是抄底的风险依旧极高。交易策略可以等待价格突破并站上10.4的颈线关口,再行考虑长线入场多单。

 

今日关注数据  

22:00 美国10月咨商会消费者信心指数

22:00 美国10月里奇蒙德联储制造业指数

 

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