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新城控股:飞驰的商业地产“黑马”

创立于 1993 年的新城发展控股是一家容易让人忽略,却总能带来惊喜的房地产开发商。其销售额2011年仅仅100亿,2013年突破200亿,2015年又突破300亿,2016年650亿, 2017 年突破 1200 亿,2018 年全年销售 2200 亿,俨然成为业内的一匹大黑马。
新城发展控股的主营业务是住宅开发、商业开发、商业管理。2018 年,新城控股合约销售 额达到 2200 亿元人民币,近五年的年复合增长率达到 73%。根据《2018 年中国房地产企业销售TOP 100》排行榜,新城发展控股房地产合约销售金额及合约销售面积均排在第8位, 创下公司历史最佳成绩。
如今,新城发展控股凭借以「上海为中枢,长三角为核心,并向珠三角、环渤海和中西部地区扩张」的「1+3」城市布局,从一家常州市地方性房地产企业转型成为土地储备充足、项目涉及全国 87 个城市的大型房地产公司。

从纺织厂主任到地产商人,冒险家王振华的崛起之路

新城控股创始人王振华,是一个富有传奇色彩的 60 后企业家。

1983年,王振华大专毕业后,分配到江苏常州市武进第一棉纺厂,先是当过5年车间副主任。1988年, 他跟着下海大潮走出国企,创办一家家庭纺织厂。又用时 5 年,王振华将这家纺织厂的规模干到全 市三甲,积累了 200 万的资金,但他意识到纺织业发展太慢。

1993年,中国房地产行业迎来史上第一个调控通知——国务院“国16条”,海南楼市泡沫应声破灭, 上万家开发商哀嚎倒闭。一本名为《投资潮中永不沉没的船——房地产》进入王振华的视野,书中讲 述了李嘉诚、包玉刚等香港地产大亨发家的故事。

王振华天生爱冒险,受到李嘉诚们的鼓舞,他决意逆流而上,创办了新城控股集团的前身——武进新 城投资建设开发有限公司。从老家湖塘镇两栋住宅楼起步,王振华逐渐在常州站稳脚跟,并在 2014 年楼市低迷时起,开始了一波漂亮的逆周期操作,在长三角等区域大规模拿地。

兵马不动,粮草先行。2015 年,新城控股发行股份,吸收合并子公司新城地产,成为第一家 B 股重 组为 A 股的房地产公司。之所以转去 A 股,在于新城地产 2001 年借壳江苏五菱于 B 股上市后,刚 好赶上 B 股市场对境内投资者开放,境外投资者逢高减持离场,B 股为内地企业融资输血功能逐渐 殆尽。

获得 A 股输血渠道后,新城控股启动全国化布局,在当时特殊的时代背景下,他的新城控股先后踏 准上海及周边二线楼市房价快速上涨节奏,以及长三角三四线棚改去库存红利,土地货值短期内放大, 销售额连年翻倍,2018 年突破 2210 亿元,一跃进入全国房企 10 强,排名第 8 位。

今年 1-4 月,新城控股全口径销售金额 686.7 亿元,居行业第九;同比增长 36%,远高于百强房企 3.6% 的同比涨幅。据克而瑞数据显示,同期拿地金额 385 亿元,新增土地 64 宗,紧随融创中国、 碧桂园之后,位列行业前三,继续在第一阵营领跑行业。

“双轮驱动”发展战略,成就千亿新城

从 2010 年突破百亿,到 2017 年突破千亿大关,销售业绩和企业规模快速突破的背后,在一定程度 上都离不开新城控股住宅与商业“双轮驱动”的战略布局。

新城控股所谓的“双轮驱动”,是指住宅和商业并重,同时扩大业务规模。商业开发与住宅开发互相 协同,取长补短的同时,两边都又各自独立发展。

区别于其他加码商业地产的房企,新城控股的“双轮驱动”战略有三大突出的特点:
一是聚焦长三角城市,风险较小;同时实施全国化拓展,寻找其他东部地区和中西部二三线城市合适 机会,布局合理。
二是“吾悦”品牌本身的强运营能力;
三是新城控股的商业运营能力在转化为项目资源获取上有着一定的优势。

从城市布局来看,新城控股已初步完成了“以上海为中枢,长三角为核心,并向珠三角、环渤海和中 西部重点城市群扩张”的“1+3”战略布局。通过观察新城控股 2018 年 2200 亿元销售额的构成, 可以发现住宅开发事业部与商业开发事业部所占比例约为 7:3,其中商业开发事业部销售型业务里重 点为配套住宅以及少量可售型商铺。

商业与住宅两者互相协同、取长补短,又相互独立、各自发挥进一步推动企业销售额和规模的“双增 长”。例如2017年合约销售中,商业综合体中可售物业贡献的销售业绩额接近400亿元,商业综 合体带动物业的销售效果十分明显。

除了商业地产外,住宅开发是“双轮驱动”的另一轮,同时也是新城控股自身发展的重中之重。早 在2007年,新城控股就成立了建筑技术研究中心,成为国内第二家成立研究院的地产企业,并于 2011年被国家住建部正式认定为国家住宅产业化基地;2014年,新城控股将百年住宅战略升级为 “Think芯”战略,并于2016年推出“Think芯”2.0版本。在积极探索并实践住宅产业化和标准 化的同时,新城控股紧抓住房消费需求升级的机遇,对住宅开发产品体系进行优化,满足不同消费群 体的购房需要。

此时,商业与住宅“双增长”的优势已然体现,新城控股的住宅和商业开发两个版块的业务形成了很 好的协同效应,比如前期“吾悦”品牌的商业扩展就在无形之中给住宅的拿地、宣传等方面提供了良好的助力。

后千亿时代,打破区域化局限

基于对行业市场及自身定位的理性思考,新城控股始终坚持深耕于全国经济、金融、贸易、文化核心区——长三角, 并在深耕基础上继续探求更为广阔的发展空间。目前,已形成“扎根长三角,布局全中国”的战略布局,并依托 全国化布局,实现从上海、深圳等一线城市,到以苏州、杭州、南京、西安、成都、重庆、天津、青岛为代表的 二线城市,再到以常州、镇江为代表的强三四线城市,新城控股累计开发了超过 300 个住宅和商业项目,基本完 成双轮驱动“1+3”战略布局。

新城控股表示,基于可售货值估算,除了长三角区域的重点城市,2018年住宅开发事业部的广州公司、成都公司、 青岛公司都有望冲击百亿,为新城控股冲击更大规模奠定坚实基础。千亿规模是房企的一个重要“里程碑”,此 后企业往往会跃入增长的“黄金轨道”。

21 世纪的新城控股,未来可期。

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